CONSISTENCIA Y LINDEROS
¿Qué viene señalado en el artículo 9 de la ley hipotecaria? La manera de identificar la finca en el Registro, y eventualmente la forma de cambiar los datos que constan en él acerca de su consistencia física y linderos.
¿Cuál es el problema de la constancia registral de los caracteres físicos exactos de una finca? En principio, es un problema puramente de hecho. Se trata de datos de carácter inmatriculador, que se facilitan al Registro al mero efecto de la mayor identificabiliad del inmueble.
Según esto, ¿qué sería necesario para la rectificación de tales indicaciones descriptivas? Debería bastar con que el cambio en las circunstancias materiales fuera en cualquier forma comunicado al Registro por el interesado, pues el Registrador no procede de oficio.
En otro orden de cosas, es interesante señalar que la rectificación de los datos de hecho puede resultar de un reconocimiento judicial que la ejecutoria ordene inscribir.
Según la jurisprudencia hipotecaria, ¿qué límite tiene la facultad del titular de modificar la descripción de la finca? El riesgo de doble inmatriculación, de que la nueva descripción de una finca coincida con la de otros inmuebles ya inscritos, salvo que lo consientan los titulares de éstos o recaiga resolución judicial.
¿Puede darse el caso de que nos encontremos con que existe una contradicción entre los asientos en el Registro y la situación real? Sí.
¿Y a qué puede deberse? Fundamentalmente a dos cosas:
1) Por un lado puede ser consecuencia de haber anunciado titularidades que nunca han existido válidamente por no haberlas hecho constar en forma diversa de la verdadera.
2) O bien por no haber constatado su creación o su extinción, anunciando como vigente una situación jurídica anterior que ya ha cambiado. Esto último, en un sistema como el nuestro, es inevitable. En el mismo momento en que el propietario inscrito de una finca otorga la escritura pública de venta, el Registro deviene inexacto. ¿Por qué? Porque anuncia como propietario al vendedor, que ya no lo es.
¿Ante qué tipo de inexactitud estaríamos? Ante una inexactitud sobrevenida, (normal, en nuestro Registro). Tiene lugar desde que se produce el cambio real de un derecho sobre la finca hasta que se inscribe.
¿Y podemos también encontrarnos con una inexactitud originaria? Sí, sería aquella que tiene lugar cuando la inscripción que se practica en el Registro anuncia un cambio real que no ha ocurrido, titularidades sobre una finca que no existe, derechos que no pertenecen al titular registral o le pertenecen en proporción distinta, o deja de anunciar cambios efectivamente producidos o derechos vigentes. ¿Y a causa de qué se produce? Por un accidente que interfiere entre lo que debería publicar el Registro y lo que pasa al asiento. A diferencia del caso anterior, en el que el asiento nace exacto y se vuelve inexacto con posterioridad, aquí el asiento nace ya inexacto.
Ante cualquier problema con su hipoteca, nuestros especialistas le ofrecerán respuestas basadas en el estudio de su caso de manera individualizada.
