Sentencia del TJUE: el banco deberá devolver el importe de los gastos hipotecarios considerados abusivos
Todas aquellos hipotecados que estaban valorando si reclamar la devolución de los gastos de constitución de su hipoteca, están de enhorabuena: el Tribunal de Justicia Europea, les da la razón.
En concreto, considera que todos aquellos gastos asumidos por los hipotecados, derivados de una cláusula considerada abusiva, deberían ser devueltos.
Debemos recordar eso sí, que, como ya sucedía anteriormente, ha de ser un Juez quién determine la abusividad o no de dicha cláusula.
Existe una excepción, y es en el caso de existir disposiciones normativas nacionales que se aplicasen en el caso de no existir esta cláusula y que si determinasen el reparto de los gastos hipotecarios.
¿Por qué es importante esta sentencia?
No solo se confirma que los gastos de constitución de la hipoteca deben ser devueltos cuando la cláusula que dio lugar a la obligación de su pago se declara abusiva, además, deben devolverse en su totalidad. Hasta ahora el Tribunal Supremo había dictaminado que debían compartirse al 50% entre la entidad bancaria y el hipotecado.
¿La devolución de qué gastos hipotecarios puedo reclamar?
Cualquier persona puede reclamar la devolución de los gastos que pagó en el momento de constituir la hipoteca. Estos gastos son:
- Gastos de la gestoría, sobre todo cuando esta ha venido impuesta por la entidad bancaria.
- Gastos de Notario
- Tasación
- Gastos del Registro de la propiedad
Sin embargo, los gastos correspondientes a los Actos Jurídicos Documentados, según sentencia del Tribunal Supremo, sí corresponden al hipotecado.
De media, hablamos de que estos gastos, a los que hipotéticamente se tendría derecho a devolución, pueden suponer bastante dinero (en torno a 1000-3000 euros ya que dependerá de muchos factores) por lo que sin duda, merece la pena iniciar un proceso de reclamación de la devolución de los mismos.
¿Qué plazo tengo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?
La primera fase del proceso de reclamación consiste en solicitar que la cláusula que establecía el pago de dichos gastos era abusiva. Este paso es imprescriptible, es decir, no hay un plazo límite para ejercer el derecho a reclamar por este concepto.
Pero, una vez obtenida la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, sí que existe un plazo de 5 años a contar desde dicha sentencia para reclamar la devolución efectiva de los gastos.
¿Cómo reclamo la devolución de los gastos hipotecarios?
Lo habitual es que en un primer momento se realice una reclamación extrajudicial, dirigida a la entidad bancaria.
Esto debe hacerse mediante la presentación de un escrito en el que se solicita la devolución de los gastos de constitución y registro del préstamo hipotecario, acompañados de la documentación necesaria:
- Escritura del préstamo de la hipoteca.
- Factura de la Notaría.
- Factura del Registro de la Propiedad
- Factura del tasador del inmueble.
- Factura de la gestoría.
- Copia del Documento Nacional de Identidad o del NIE
Todo ello debe presentarse directamente en la sucursal bancaria, y solicitar que se selle una copia para que conste la fecha de presentación. Otra opción es enviar toda la documentación por Burofax para que haya constancia de la recepción de la misma.
El banco o caja disponen de 2 meses de plazo para contestar a dicha reclamación.
Lo habitual es disponer de todos estos documentos, que se entregan o envían una vez formalizada la hipoteca, pero, si no es así, puede solicitar una copia de la factura que necesite a la entidad emisora de la misma.
Nuestra recomendación, como abogados hipotecarios expertos es que incluso en esta primera fase, se deje asesorar por un abogado, quién se encargará de redactar el escrito de reclamación de la devolución ya que, en caso de que este contenga errores o falte información, puede dar lugar a que la respuesta de la entidad bancaria sea negativa.
En cualquier caso, lo esperable es que, en un alto porcentaje de casos, la entidad resuelva de forma negativa, es decir, negando la devolución, o bien proponiendo la devolución de unos importes menores.
En este supuesto, será necesario acudir a la vía judicial con el fin de que le Juez reconozca la nulidad de la cláusula que da pie al desembolso de dichos gastos y posteriormente a la reclamación de su devolución, si la sentencia es favorable.
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